경기연구원, “전세 피해 예방 위해 ‘임차권 설정 등기 의무화’ 필요해”

경기도 전세 시장에서 전세사기의 주요 원인으로 지목된 정보 비대칭성을 줄이기 위해 임대인 및 전세 물건에 대한 정보 공개를 보다 확대하고, 법과 제도의 개선을 통한 임차인의 안전한 보증금 반환, 피해자에 대한 촘촘한 지원 체계가 필요하다는 의견이 나왔다.

경기연구원은 지난 6월 20일~7월 28일 전문가 15명(교수, 법무사, 연구자, 감정평가사, 공공기관 종사자 등)을 대상으로 2차례 전세사기 피해예방 및 지원 개선 방안을 조사한 내용을 담은 ‘전세피해 예방 및 지원을 위한 방안 연구’ 보고서를 발간했다고 25일 밝혔다.

2024년 4월 기준으로 경기도 내 전세사기 피해가 4,612건(경기도 전세피해지원센터 내부자료)에 이르는 것으로 나타났다. 이는 2023년 6월 특별법 시행 이후 접수된 피해 건수로, 피해 규모는 약 6,804억 원에 달하며, 가구당 평균 피해액은 약 1.56억 원에 이른다. 그러나 이러한 통계에도 불구하고 보증금 미반환 피해를 입을 위험이 있는 주택이 여전히 상당수 존재하고 있는 것으로 나타났다.

보고서에 따르면, 전세 피해 예방을 위한 단기적인 개선 방안으로는 먼저, 임차권 설정 등기를 의무화하여 선순위 및 대항력 문제를 보완할 필요가 있다는 지적이다. 다음으로 감정가와 실거래가를 기반으로 깡통전세와 이상 가격에 대한 경고 시스템을 강화함으로써 임차인을 보호해야 할 필요가 있는 것으로 나타났다. 인력과 조정 정비를 통하여 임대차 행정을 강화하고 보다 체계적인 관리가 이루어져야 한다는 지적이다. 이와 함께 장기적으로 전세 피해 예방을 위해서는 첫째, 임대인에 대한 정보 제공을 확대하고, 금융, 자산, 부채 등의 데이터를 체계적으로 관리하는 시스템 운영 강화가 필요한 것으로 나타났다. 둘째, 부동산 전자계약 제도를 의무화하여 문서 위조를 방지하고, 확정일자가 즉시 효력을 발생하는 행정 시스템 개발이 필요하다는 지적이다. 셋째, 피해 금액 및 범죄 수익을 추적하여 환수함으로써 범죄 유인을 제거하는 조치도 필수적이다.

한편 전세 피해 지원에 대한 개선 방안에 대한 제안도 이어졌다. 단기적으로 전세 사기 피해 가구의 주거권을 보장하기 위한 긴급 주거 지원의 필요성을 강조하고 있다. 또한, 우선매수권을 부여하고 낙찰 이전 등기 시 취득세를 완전 면제하는 방안이 피해 회복에 중요한 지원책으로 꼽고 있다. 금융지원을 통해 피해자의 채무 조정과 전세 대출 이자 면제 또는 기간 연장을 제공하는 방안도 제시하고 있다. 더불어 장기적인 전세 피해 지원 방안으로는 우선, 임대차 보증금 회수를 위한 법률 상담 창구를 상설화하고, 가구에 종합적인 법률 서비스를 제공하는 것이 중요한 것으로 나타났다. 전세 사기 피해자들이 자신의 경험을 공유할 수 있도록 하고, 지역 공동체 차원에서의 지원을 강화하는 점을 꼽았다. 범죄 수익 및 피해자 관리를 위한 집행청을 설치하고, 환수 금액 관리를 위한 기금을 조성하여 보다 체계적인 지원을 이뤄야 한다는 지적이다.

경기연구원 박기덕 연구위원은 “전세사기의 주요 원인 중 하나는 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭성이며, 임차인은 임대인의 재정 상태나 주택의 담보 설정 상태에 대해 충분한 정보를 얻지 못하는 경우가 많다”며 “특히 공인중개사의 부정행위가 결합 되면 임차인은 전세사기의 피해자가 되기 쉽다. 이로 인해 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생할 수 있고, 경제적 손실과 함께 극심한 정신적, 사회적 고통에 노출된다”고 말했다. 더불어 “긴급 주거지원, 금융지원 등 피해 발생에 대한 지원과 함께 사전 예방에 초점을 맞춘 정책적 접근이 요구되며 임차인을 위한 정보 제공과 교육을 강화하여 사기 위험을 인지할 수 있도록 지원해야 한다”고 말했다.

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