성남 서현지구 비상대책위원회(위원장 임채관)는 공공주택지구 토지주들의 재산권 보호 차원에서 대토사업과 관련, 토지주들에게 수익금 100%를 돌려주는 방식의 공정한 대토사업사례를 발굴, ‘공공주택지구 전국연대 대책협의회’(공전협)과 함께 확산시켜 나가기로 했다. 서현지구 비상대책위원회는 6월24일 오후 분당구 서현동에 소재한 ‘공전협’ 중앙본부에서 집행부 임원과 자문위원단 전원이 참석한 대책회의에서 이같이 결정했다.
서현지구 및 복정, 금토지구 등 성남 각 지역을 비롯해 전국 각 지구에 진출, 대토현장을 어지럽히고 혼란을 초래하고 있는 G사 등 대토회사들의 폭리에 대응하고자 △성남 서현, 금토, 신촌, 낙생 등 4개 공공주택지구가 회원지구로 참여한 ‘공전협’이 (주)미래피엠(대표이사 정헌수)과 대토자문에 관한 MOU(업무약정)를 체결한 후, △원주민들이 실제 주인이 되는 대토개발조합 사례를 성남지역을 포함한 전국 공공주택지구 및 3기 신도시 주민대책위원회에 확산시켜 가기로 한 것이다.
‘공전협’ 자문사인 (주)미래피엠은 국내 최초로 동탄2신도시에서 대토리츠 개발사업을 성공시킨 PM실적을 갖고 있으며, 현재 다수의 공공주택지구에서 대토PM업무를 수행 중에 있다. 아울러 동탄2신도시 3개 현장에서 자체 시행사업을 직접 추진하고 있으며, ‘공전협’ 대토 자문사로 전국 공공주택지구에서 대토업무와 관련해 전문적인 대토자문업무를 성실히 수행하고 있어 아주 좋은 호응을 얻고 있다.
최근 보상작업이 한창인 '구리갈매역세권지구'에서 ‘미래피엠’은 “원주민 대토조합”이 대토개발사업의 주체가 되어 안전하고 최고의 수익을 낼 수 있는 개발사업구조를 제시하였고, 앞으로는 더 이상 업무대행사들이 갑질을 할 수 없게 지주중심의 업무대행 약정서를 제공, 향후 업무대행사는 단순 PM업무를 제공하는 용역업체로 업무대행약정서를 체결하게 끔 했다.
‘공전협’은 이날, 이러한 대토지주 중심의 대토개발사업을 모범적인 사례화해 전국 각 지구에 파급시키기로 했다.
정헌수 ‘미래피엠’ 대표는 최근 “구리갈매역세권 공공주택지구에 원주민들이 직접 대토조합을 결성토록 해, △토지주들이 대토개발사업의 주체로서 기존 대토회사들의 불법과 편법을 원천 차단하고, △독자적으로 대토개발사업을 추진해 수익금의 100%를 토지주들이 돌려받는 구조를 만들게 됐다“며, ①’구리갈매역세권’ 대토개발사업 같이 대토지주들이 주인이 되어 대토조합을 결성하고, ②대토(대토리츠)와 관련된 업무를 외부 전문업무대행사(미래피엠)와 단순용역계약을 체결하여, ③업무대행사 주도사업에서 토지주들이 주인이 되어 개발사업의 이익금 100%를 받을 수 있는 구조를 새롭게 만드는 것이라고 소개했다.
정 대표는 “잘못된 대토회사들이 판치는 이유는 단 한가지로 그 만큼 공공주택지구 대토보상 개발사업이 수익도 많고 혜택도 많은 매력적인 개발사업으로 보고 있다는 증거“라면서, “문제를 안고 있는 대표적 회사들로는 성남 복정, 금토에 이어 서현지구에 진출해 있는 G사를 비롯하여 W사, M사, H사 등을 꼽을 수 있으며, 이 회사들은 법의 사각지대를 교묘히 악용해 지금도 순진한 대토계약자들의 권리를 무참히 가로채고 이익을 편취하고 있다“고 비판했다.
정 대표는 “최근 정부의 대토보상 취지에 맞게 구리갈매역세권에 순수 대토지주들이 대토조합을 결성해 사업을 추진하고 있다”며, “구리갈매권지구 대토조합이 시금석이 되어 3기 신도시나 전국의 공공주택지구에서 업무대행사로부터 토지주들이 더 이상 희생당하는 일이 생겨서는 안된다”고 강조했다.
이와 관련, 임채관 공전협 위원장(공전협 의장)은 “지금까지 공공주택지구 대토개발사업은 한마디로 강제수용당한 원주민들은 없고 도리어 업무대행사의 폭리와 폭거가 판치는 현장이었다 해도 과언이 아니다”고 지적했다. 즉, ‘업무대행사가 대토사업의 주체 겸 채무자’가 되고, ’대토지주들은 단순 담보제공자’로 국한되어 종국에는 토지주들은 일정한 확정수익금만 받게 하고 나머지 수익금은 전부 업무대행사가 가로채는 최악의 구조로 “한마디로 원주민 대토계약자들은 이들 대토회사의 먹이감이었고 희생양이었다“는 게 임 위원장의 주장이다.
임 위원장은 “대토개발사업은 일단 대토지주들간 공동사업약정을 하고, ’미래피엠’ 같은 건전한 전문용역사에게 대토 및 개발사업 업무를 지원받아 대토계약자들이 사업주체로서 안전하게 사업을 추진토록 하는 게 정상적인 절차“라면서 “대부분의 수용지구 원주민들이 정보와 부동산개발사업 경험이 부족하다는 점을 이용해 잘못된 대토회사들이 대토보상권을 담보로 금융기관에 단순 대출을 알선해주면서 선지급을 명분으로 원주민들의 대토 지분 70% 이상을 가로채는 가하면, 대출금의 이자까지 대토계약자들에게 전가시키는 불법적 행태를 보여 왔다“고 지적했다. “선지급은 토지주 본인의 대토 보상권을 담보로 대출받은 것인데, 업무대행사들은 마치 자신들이 대출로 선지급한 것처럼 약정서를 꾸며 원주민의 대토보상의 권리와 이익을 편취해 간 것“이라고 주장했다.
국토부와 LH공사는 이러한 대토보상권 전매행위를 막고자 온갖 방법과 처방을 해보았지만 백약이 무효로, 결국 정부는 대토보상권 불법전매금지(선지급)를 차단키 위해 토지보상법을 금년 4월에 개정 공포(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)했지만 여러 공공주택지구에서 여전히 대토계약자들의 이익을 편취해가는 불법행위가 끊이지 않고 있는 것이다.
한편 ‘공전협’은 자체적으로 사례들을 수집 분석한 결과, 대토보상권 불법 전매가 일어난 사업지구로 △과천지식정보타운, △서울 마곡지구, △위례신도시, △수서역세권, △고양장항지구, △수원당수지구, △과천주암지구, △성남복정지구 등 많은 공공주택지구에 불법이 횡횡하여 문제가 많았던 것으로 파악하고 있다.
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